共同住宅の一部を民泊にするとき

消防法

建築基準法

共同住宅の100㎡を超える部分を宿泊施設に変更する場合、特殊建築物の類似用途でない用途変更の建築確認申請が必要になります。100㎡未満の場合は確認申請手続きが不要なだけで、宿泊施設としての建築基準法の規定を遵守しなければならないことは言うまでもありません。

ただし、特区民泊の場合、建築物の用途は変わらないため、用途変更の建築確認申請は不要です。

消防法

消防法上、共同住宅の一部を民泊にすると建物全体が複合用途防火対象物になり、防火対象物に準じた消防設備の設置が必要です。

但し、宿泊部分の床面積が全体の床面積の10%以下であること、かつ300㎡以下であれば緩和措置があります。(小規模特定用途複合防火対象物

この小規模特定用途複合防火対象物に該当するかどうかで、かなり違いが出ます。その例を下記に挙げてみます。

自動火災報知設備  

民泊部分:規模に関係なく、自動火災設置が必要です。

共同住宅部分:延床面積に応じて扱いが違います。 

〇:設置必要  ×:設置不要

  共同住宅部分 民泊部分
建物延床面積 小規模特定 左記以外  
小規模(300㎡未満) ×
中規模(300~500㎡未満) ×
大規模(500㎡以上)

誘導灯、誘導標識 

複合用途防火対象物の場合、原則的には建物全部に誘導灯の設置義務があります。但し小規模特定用途複合防火対象物に該当する場合は、地階、無窓階及び11階以上の階にのみ誘導灯を設置するだけになります。その他小規模複合用途防火対象物に該当しない場合であっても、特定の条件を満たす場合は、地階、無窓階及び11回以上の階、並びに民泊施設のある階にのみ誘導灯を設置すればいい場合もあります。

スプリンクラー設備

複合用途防火対象物の場合、11階以上の建物では、原則建物全部にスプリンクラー設置が必要です。但し小規模特定用途複合防火対象物に該当する場合は、1階~10階のスプリンクラー設置義務はありません。11階建ての共同住宅の場合、11階以上の階にのみスプリンターの設置義務があります。そのためこの共同住宅の一部を宿泊施設に転化し、その部分の床面積の割合が全体の床面積の10%を超えている場合は、1階から10階までスプリンクラーを新たに設置しなければならなくなります。したがって実務上は宿泊施設の部分を10%以下300㎡未満にするようにします。

消火器

基本的には共同住宅部分、宿泊施設部分それぞれ150㎡以上の場合、それぞれに対して消火器の設置が義務付けられています。(条例により異なる場合もあります。)

以上、簡単に共同住宅の一部を民泊に変更する場合の注意点を挙げました。計画するときは建築基準法、消防法の諸規定を更に詳細に確認し、また行政機関の建築指導課や消防署の予防課に事前確認に行き、ヒアリングを行い、指摘改善事項を元に計画を組み立てます。この最初の段階がかなり重要です。さらに建築基準法や消防法ではOKでも、旅館業法、条例、通達などにより制限される場合もあります。調査不足の安易な計画は時間的にも金銭的にも大きなロスとなります。お気をつけください。

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